這天唐榮收到一個宣傳電郵，「香港車位.com」，上網一看，找到一些對投資車位有用的材料。

     
網上資料顯示，香港城市停車場在1997年成立，也是英國停車協會會員之一，主要經營香港市中心的露天停車場為主。香港車位.com（http://www.parkinghongkong.com/chi/index.php）屬該公司建立的一個免費信息平台給所有對車位有興趣的人發表問題及意見，網站主要提供搜尋全港九各區車位的位置，租金及銷售等服務，唐榮沒有詳細試用，不過，內裏一些文章資料頗值得公諸同好。

 
留意可否准非住客泊車

其中一篇指出，在香港的停車場大致分為住宅、工商業、政府、或露天停車場。不論投資或自用，大家均需留意有關停車場可否容許非住客泊車。投資角度而言，容許非住客泊車可增加客源，自用者則當然希望停車場只容許住客泊車（假設你是停車場上蓋物業之業主或租客）除卻某些大廈部分平台露天車位。90%以上露天停車場也是公眾停車場，即可容許公眾人士停泊車輛。

投資車位回報，一般相比其他物業高，沒有煩瑣之維修保養，惟由於市場亦相對較小，因此升值能力亦受限制，但亦不失為一項穩定的投資。

至於車位租務市場則與其他物業截然不同，大部分也沒有租約租期，只是每個月續租。部分業主有可能要求如不續租，需一個月前通知。但小部分業主要求訂立租約，一般為期一年，此情況下業主會要求一至二個月租金按金。

車主租用停車位需留意車位附近是否有渠位、冷氣槽。最佳位置是左右沒有其他車位，本身獨立，或單邊靠柱，位於車路通道轉彎位置則屬於高危地區。

 
特別稅出籠 投資者轉攻車位

另一篇亦提到，香港大多數車位投資均是集中於私家車位。根據運輸署紀錄，直至2010年12月有414,996部私家車輛登記，但於2006年已經有502,800個私家車位供應，顯然是供過於求。

車位供應預計於2011年將達至512,800個，於2016年將上升至538,400個。因此，私家車位投資從來都不及於住宅物業投資的升值步伐。

但是當政府於2010年11月宣布，實行懲罰性住宅物業特別印花稅之後，車位投資市場形勢變化很大，有些閒錢湧向車位投資追逐高收益回報。

以2006年只有約353,120個私家車輛登記推算，車輛每年增長平均約4.3%，未來車位仍然供過於求。因此，物業的位置將是車位投資的重要指標。

"住宅投資懲罰性稅項和超低稅率皆導致車位投資暢旺"

香港車位網首席執行官Josh Wong解說 (南華早報)

(此文章暫時只提供英文版本)

早前有報道指，黃竹杭珍寶閣有車位以逾400萬元的超級天價成交，甚至比同屋苑的樓還要貴，引起哄動，今期「理財專題」就和大家探討一下車位的投資價值及要點。
 
投資世界博大精深，除了最常見的股市、樓市等等外，亦有眾多諸如紅酒、的士牌及茶業等等的另類投資可供選擇，以往本刊亦曾對上述投資作專題剖析，下文將和大家分享車位方面的投資要點。

想要投資車位，自然必須先了解當中的優劣，香港城市停車場的行政總裁Josh Wong在接受本刊訪問時指出，投資車位的好處在於上落風險較細，「車位的價格以往其實是比較穩定的，大升與大跌的機會都很微。」

 
資金由樓轉車位
 
不過，近年情況似乎已有改變，尤其是今年以來，經常會聽到某某地區或屋苑的車位成交價再見突破云云，同時成交量亦見迅速上升，這又是為何？Josh表示，最大的原因在於政府政策轉變，令車位的投資價值有所改變。

「政府推出額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD），令部分樓市的資金流出，這些資金在尋找投資出路，正好車位投資並不會受額外印花稅的限制，回報亦相當不俗，因此令車位價格上揚。」

 
仍有一定升值空間

但車位價格至現時而言，已是累積了不少的升幅，或會有一定的高追風險，究竟應該如何抉擇？他認為，車位價格上揚的最大動力來自額外印花稅，因此，以現時來說，升值的誘因依然不變，而短期內政府亦不大可能會取消這項政策，所以，投資車位，於年內還是有一定的升值空間。


投資門檻較低

此外，除升值方面的潛力外，車位的租金回報率普遍亦算不俗，甚至較樓宇租金為高，但其所需的入場費卻是較低。一般而言，車位的價格大概在幾十萬上下，當然是遠較買樓為低，若能承造按揭的話，如能按5成左右（理論上最高可按7成）則可進一步將入場費降至十多二十萬，門檻因而較低。

而投資車位的另一好處，就在於其雜費支出較少，除開差餉及停車場管理費等外，幾乎沒有甚麼其他方面，例如是樓宇的維修、裝修等支出，亦不會出現如「租霸」等等令投資者得不嘗失的事項，因為只要停車場配合，就能輕易停止租戶汽車的進出資格。

至於怎樣選擇合適的車位，主要還是看供需的情況，例如可參考屋苑內單位對比車位的指標。而車位本身當然亦要好泊，因為，有些難泊的車位可以是長期無人問津的。

另外，Josh亦指出，方便是一大要素，要從車主的角度出發，離附近的配套場所要足夠近，「駕車本身就是為了要縮短距離，如果反而要再走遠一點，又有甚麼意思？」

他直言，車位是「幾考眼光」的一項投資，投資於一個錯誤的車位會是其中一個重大風險（其他風險因素見另文——「 車位市場太窄」）。

"停車場位置永遠都是車位投資最好的投資指引" 香港車位網首席執行官Josh Wong 說. (南華早報)

(此文章暫時只提供英文版本)

"車位投資回報率已由2年前開始由5%下跌至4%，可能於明年跌至3%"
香港城市停車場董事黃先生說 (彭博)

(此文章暫時只提供英文版本)

"近日政府推出買家特別印花稅措施將使車位投資市場火上加油"
香港城市停車場董事黃先生說. (美聯社)

(此文章暫時只提供英文版本)

"車位投資不算是吸引的投資, 交投在以前也不算暢旺."
香港車位網的Josh Wong 說. (法新社)

(此文章暫時只提供英文版本)

香港城市停車場董事黃先生接受中東半島電視台記者Stephanie Scawen訪問.

(此文章暫時只提供英文版本)

2014年3月14日



在工廠區經常有大貨車上落貨.佔據行車線, 造成交通擠塞.

有貨車司機話: 是因為給他們泊車位不足, 他們唯有停在路邊, 或者要不停兜圈找泊車位.

其實現時香港大約有十二萬部大車. 包括各類型貨車, 旅遊巴等. 但供大車停泊的停車場車位及咪錶位都嚴重短缺.加起來只有不夠二萬五千個,有司機甚至要大車停泊於第二個區, 每天駕私家車去取車開工.十分不便.


大車車位究竟有多不足夠?

現時全港登記車輛有約68萬部. 泊車位總數約70萬. 看來車位足夠有餘. 但事實上, 運輸署轄下公眾停車場, 有7千個停車位. 但供貨車和私家巴士停泊的大車泊位, 一個都沒有!

咪錶位約一萬八千個, 大車泊位只有二千八百多個,約佔一成五.而且大多集中在新界區.

私人停車場情況更嚴重, 超過68萬個車位, 大車泊位約二萬二千個, 佔不足半成. 全部加起來, 大車泊位約二萬五千個. 相對全港約十二萬部貨車及私家巴士, 尚欠九萬多個.

這批”無位可泊” 的大車, 可能要冒著’抄牌’ 風險隨街泊車, 並會衍生更多道路問題.好像觀塘區, 泊滿上落貨的貨車, 有時佔據兩條行車線, 造成附近馬路都經常塞車.


大車車位需求這麼高, 點解停車場營辦商不做多一點他們生意?

經營哪類型車的車位, 並不是隨意分配.

政府批地做臨時停車場是有準則要泊甚麼類型的車. 而大廈停車場亦受規劃標準所限制.

不過現行準則是根據2000年的泊車需求研究而修訂.計起來已經是十四年前的事.


經營停車場生意二十年 香港城市停車場 的黃先生, 政府地, 私家地和多層停車場他都有經營. 他指如果官地判出來做臨時停車場,即俗稱”爛地場”限制會比較多,要按政府合約訂明, 提供一定的泊位數目.

政府經過地政署批地出來用作短期租約停車場. 會先諮詢運輸署.

運輸署經過詳細研究, 認為該區該街該點, 對某種車輛對泊車位的需求大,就會給意見地政署,地政署配合批地.


運輸署會考慮什麼原因?

署方指會視乎當區泊車的需求. 非法泊車情況及地區人士的訴求等等..建議地政總署在合約訂明車位要供哪類車輛使用.

例如: 附近主要是住宅的話, 停車場通常都會安排做私家車位. 附近多工廠, 就可能成為大車停車場.

至於私家地的停車場就由營運商和地主商議, 限制沒有這麼多. 但通常不會做大型車輛生意.

香港寸金呎土. 如果一個地方取來作停車場, 以私人經營和地主角度來看.當然希望每寸地方用盡. 如果泊一部大型車位置,

可能泊3部私家車,3部私家車收益,肯定高於一輛大型車輛, 絕對是不符合經濟效益.

露天停車場大型車位供應受到限制, 規劃署的(規劃標準與準則), 就不同發展區要提供幾多停車位數目作指引.

例如公屋和私人屋苑私家車泊位數目取決於單位數量和面積.

但要有多少中重型貨車位就沒有固定標準. 只有工業和鄉村屋宇發展區有明文列出要預留多少車位比例給貨車泊位.

政府曾委託顧問公司, 做過二次泊車位需求研究, 之後建議修改(規劃標準與準則), 對上一次已經是十四年前.有意見認為, 這個準則已經過時.


有學者認為政府應針對不同地區車位不足的情況作出調整.

政府回應.一直留意不同地區的大型車輛泊車位的供求情況並會不時進行檢討,

有需要時會加設路旁泊車位, 臨時停車場,亦會要求發展項目加入適量的貨車或非專營巴士指定泊位.


有停車場營運商亦指近來政府批出來做臨時停車場的土地數目比以前少了.

而政府多次重申要覓地建屋,相信未來停車位的供應並不會有太大增長.

(此文章暫時只提供英文版本)

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2014-12-19

近年北區不少臨時停車場被政府收回重新發展，其中三幅位於粉嶺聯和墟，令該區泊車位出現嚴重短缺。一泊位難求，有人違例泊車，亦有車主選擇「捱貴租」。有停車場負責人估計，明年停車場收費有上調空間，養車愈來愈貴。


聯和墟車位難求，社區幹事曾興隆憶述有街坊吐苦水，抱怨「搵車位難過中六合彩」，指一旦政府收回露天停車場的地皮，車位供應更加緊絀。他舉例說今年拍賣出一幅位於聯發街、聯富街與聯益街交界的用地後，在少了約一百六十個車位，停車場收費有升無跌，「榮福、榮輝中心月租升近二千元，新屋苑逸峯車位更高達二千八百五十元租，仍有人搶。」有車主歸咎於聯和墟並無政府管轄的多層停車場，而有夜泊服務的露天停車場，車位僧多粥少。據悉，該區公眾泊車位約七百個。記者實地視察，位於聯發街、聯富街與聯益街交界處的金倉停車場，泊位不足一百，月租一千八百元，使用率甚高，至於有蓋停車場一般只提供時租服務，反映「車位錯配」情況嚴重。雖說未來逸峯和瓏山一號相繼落成，為聯和墟提供新車位，但翻查資料，兩大新屋苑合共九百伙，然而供私家車停泊的車位不足二百個，難以滿足全部有車階級使用，屆時車位需求進一步加劇，車主預備捱貴租。

政府搶地重新發展

香港城市停車場黃姓董事說，所有停車場大部分按供求理論決定車位租金，價位可升可跌，車位短缺的地區升幅較大，例如尖沙嘴中間道停車場結束營運後，附近停車場收費即有所變動。而受通脹、最低工資等因素影響，他保守估計明年車位收費會升百分之五至十。在車位供求嚴重失衡下，違例泊車愈來愈猖狂。粉嶺居民何先生怒斥車主「有恃無恐」，指原本路口無雙黃綫，後來見大車路窄難通過先補加，怎料近幾年，所有雙黃、單黃綫均泊滿車，「警方抄幾多次牌也無補於事，馬路很快故態復萌。」北區民政處表示，政府一直有留意區內泊車位的供求情況，地政處和運輸署會按情況，繼續物色適當土地，作臨時停車場之用。曾興隆亦引述警方建議，為舒緩車位不足，指短期內會將現時聯和舊街市對出的小巴站、的士站改為車位，能暫泊二三十架車。但從客觀環境來看，他指聯和墟難有大型停車設施，應規劃附近工業區土地作泊車之用。

爛地生財

經營停車場生意二十年的黃先生，私家地、政府地和多層停車場也做過，他指由官地判出來做臨時停車場，受地契所限，掣肘較多。他舉例說北區面積雖大，但工業地、農地不能改為商業停車場，除非地契有列明，而交通配套亦是考慮因素之一。他表示，經營停車場入行門檻不高，但生存不易，除了兩三間由發展商控制的公司，小本經營的「十隻手指數得晒」。黃坦言地政署推出可作停車場的地有限，「有一兩年更無地拍賣。」