建築項目指引

(此文章暫時只提供英文版本)

最近我與一個從事物業發展業務的人聊天。我突然察覺香港的土地制度多麼的複雜。我感覺我不得不分享在處理這問題上我的一些經驗。

我曾經碰到過一個租賃個案。根據土地條款限制，業主不確定他在港島正街的一塊土地是否允許作為臨時停車場。

根據以往的經驗，我作為在這個問題上半個專家，我開始從土地註冊處尋找文件試圖回答這問題。

我發現一地契文件，日期為 1920年，開始時說，

「我們的君主愛德華，由神的恩典，英國大不列顛及愛爾蘭國王，信念的守護者，印度皇帝」

然後，接著是一些非常小的草書英語寫作說：

「或在上述處所或任何部分，不會經營銅匠、屠宰場、肥皂製造、麵包製造、油商、鮮肉零售、蒸餾酒製造、酒館、鐵匠，或任何其他有噪音或厭惡性行業。」

看著這個 1920年的文件，我像被陷在迷宮的人。這一塊正街的土地是否允許作為臨時停車場？

我終於從地政總署土地問題專家處得到了答案。

作為一般規則，根據香港土地政策，如果地契限制沒有提到，在城市規劃分區的計劃，停車場用途不是禁止行業，那麼這種業務是允許在這塊土地經營用途。

我變得更聰明！

多年前在中環鴨巴甸街經營一停車場創造了近乎不可能之奇蹟。

眾所周知鴨巴甸街是45度斜路。地盤入口與道路水平距離約1呎半，私家車沒有可能進入地盤車場，業主收到停車場承租建議，第一個反應是沒有可能！

因此我誠邀鐵匠，根據入口斜度和闊度訂造一平台，使地盤與斜路成同一水平。另此地盤中間有一公巷分隔，將地盤一分為二，於是我設計較細地盤作為月租，相對較大地盤作時鐘車場。

地盤有多大？總共2800平方尺！

香港市區地少人多，地盤面積一般較細小，物業皆向高空發展，這包括停車場在內。

人坐升降機，車輛也坐升降機（Car Lift），一般想法是可以省回行車路之面積，或地盤之長闊限制不能建設車路。

但時鐘停車場以升降機作主要之上落工具是極度困難之操作。我們的經驗顯示不少車客拒絕上樓或必需代為泊車，另車客經常按錯升降機開關制導致升降機門不能正常開關，而因此停頓，或車輛因此而遭升降機機門碰撞而受損。

此外電梯槽底之地下水經常導致機件生鏽，使升降機機無故故障，亦是一嚴重問題。

假若停車生意暢旺，但由於升降機上落需時，因此也未能應付突如其來增加之生意。

最後如車輛上落頻繁，升降機零件損耗亦隨之增加，正常之維修補養服務根本不能保障機件之操作正常，我們多年前在永興街經營 Car Lift 停車場曾經歷一個月內故障30次！

偶然聽到業主投訴將旗下建築地盤出租予臨時停車場，萬一有日需將地收回開工而車場公司不依約離場，豈是得不嘗失，所收租金也未能填補回未能開工而延遲工程所產生之銀行利息，以及有關之法律訴訟費用。

我的答案是不要出租物業，因香港停車場營運商數不出10間，每間公司成本差距不遠。間中因個別據點而付高租約 10-20%，若公司素未謀面而付租高於20%而業主亦不介懷有機會斷約及易租難送，這是你情我願。但是業主知道工程進度緊迫，仍高租予個別公司而導致延遲開工，
這是個別決擇。

有些業主做法相當高明，除卻一般邀租之外，亦要求停車場公司簡略將來之營運，從而探索有關公司行政營運方針，多方面了解租客背景。超過50%機會只提供租金而沒有簡介之公司是炒雜成軍，臨時組隊。

根據香港政府申訴專員2013年1月之報告.

由80年代起,沙田一空置政府地被非法佔據作為停車場.
此政府地只是距離有關的政府合署部門200公尺!

此政府地源於1993年定作公眾休憩地.其後因新界小型屋宇檢討而延遲實施.
此檢討於20年後今天仍未完成.各部門因此利用為藉口以推卸責任.

在查閱有關事件之新聞報導後.此政府地證實位於沙田排頭村口.