香港市場

香港城市停車場
成立於 1997 年,公司集中經營公眾時鐘/月租收費停車場,已經營點由港島西區,上環、中環、銅鑼灣、北角至九龍區油麻地、紅磡、九龍城牛頭角、觀塘及荃灣,所經營之停車場種類亦遍及住宅、商業及工業,形式亦包括露天、有蓋、多層及汽車升降機停車場。

本公司之營運政策主要趨向電腦化,包括於停車場內設置遙控監察鏡頭,直接轉駁至總公司,隨時回應車場特發事件。另本公司亦開始硏發電腦軟件將停車場銷售過程電腦化,並計劃不久將來安置於停車場內。

此外,香港城市停車場亦於 2008 年間推出車位租售資訊平台:
ParkingHK.com,提供全港各地區車位租售資訊,瀏覽者將可免費瀏覽港九各區之車位租售供應,需求及價格之資訊。此平台將提供予個別車位業主一個絕佳之市場推廣媒介、及予駕駛人士一個廣泛之車位資訊平台。香港城市停車場亦因此得悉市場第一手資訊,從而制定市場策略。 

建築項目指引
建築項目指引

(此文章暫時只提供英文版本)

香港地契複雜艱深,土地用途難明
最近我與一個從事物業發展業務的人聊天。我突然察覺香港的土地制度多麼的複雜。我感覺我不得不分享在處理這問題上我的一些經驗。

我曾經碰到過一個租賃個案。根據土地條款限制,業主不確定他在港島正街的一塊土地是否允許作為臨時停車場。

根據以往的經驗,我作為在這個問題上半個專家,我開始從土地註冊處尋找文件試圖回答這問題。

我發現一地契文件,日期為 1920年,開始時說,

「我們的君主愛德華,由神的恩典,英國大不列顛及愛爾蘭國王,信念的守護者,印度皇帝」

然後,接著是一些非常小的草書英語寫作說:

「或在上述處所或任何部分,不會經營銅匠、屠宰場、肥皂製造、麵包製造、油商、鮮肉零售、蒸餾酒製造、酒館、鐵匠,或任何其他有噪音或厭惡性行業。」

看著這個 1920年的文件,我像被陷在迷宮的人。這一塊正街的土地是否允許作為臨時停車場?

我終於從地政總署土地問題專家處得到了答案。

作為一般規則,根據香港土地政策,如果地契限制沒有提到,在城市規劃分區的計劃,停車場用途不是禁止行業,那麼這種業務是允許在這塊土地經營用途。

我變得更聰明!

斜坡土地 ,不可能作為停車場?
多年前在中環鴨巴甸街經營一停車場創造了近乎不可能之奇蹟。

眾所周知鴨巴甸街是45度斜路。地盤入口與道路水平距離約1呎半,私家車沒有可能進入地盤車場,業主收到停車場承租建議,第一個反應是沒有可能!

因此我誠邀鐵匠,根據入口斜度和闊度訂造一平台,使地盤與斜路成同一水平。另此地盤中間有一公巷分隔,將地盤一分為二,於是我設計較細地盤作為月租,相對較大地盤作時鐘車場。

地盤有多大?總共2800平方尺!

車輛升降機停車場,可行嗎?
香港市區地少人多,地盤面積一般較細小,物業皆向高空發展,這包括停車場在內。

人坐升降機,車輛也坐升降機(Car Lift),一般想法是可以省回行車路之面積,或地盤之長闊限制不能建設車路。

但時鐘停車場以升降機作主要之上落工具是極度困難之操作。我們的經驗顯示不少車客拒絕上樓或必需代為泊車,另車客經常按錯升降機開關制導致升降機門不能正常開關,而因此停頓,或車輛因此而遭升降機機門碰撞而受損。

此外電梯槽底之地下水經常導致機件生鏽,使升降機機無故故障,亦是一嚴重問題。

假若停車生意暢旺,但由於升降機上落需時,因此也未能應付突如其來增加之生意。

最後如車輛上落頻繁,升降機零件損耗亦隨之增加,正常之維修補養服務根本不能保障機件之操作正常,我們多年前在永興街經營 Car Lift 停車場曾經歷一個月內故障30次!

高租背後, 易租難送!
偶然聽到業主投訴將旗下建築地盤出租予臨時停車場,萬一有日需將地收回開工而車場公司不依約離場,豈是得不嘗失,所收租金也未能填補回未能開工而延遲工程所產生之銀行利息,以及有關之法律訴訟費用。

我的答案是不要出租物業,因香港停車場營運商數不出10間,每間公司成本差距不遠。間中因個別據點而付高租約 10-20%,若公司素未謀面而付租高於20%而業主亦不介懷有機會斷約及易租難送,這是你情我願。但是業主知道工程進度緊迫,仍高租予個別公司而導致延遲開工,
這是個別決擇。

有些業主做法相當高明,除卻一般邀租之外,亦要求停車場公司簡略將來之營運,從而探索有關公司行政營運方針,多方面了解租客背景。超過50%機會只提供租金而沒有簡介之公司是炒雜成軍,臨時組隊。

沙田排頭村非法停車場
根據香港政府申訴專員2013年1月之報告.

由80年代起,沙田一空置政府地被非法佔據作為停車場.
此政府地只是距離有關的政府合署部門200公尺!

此政府地源於1993年定作公眾休憩地.其後因新界小型屋宇檢討而延遲實施.
此檢討於20年後今天仍未完成.各部門因此利用為藉口以推卸責任.

在查閱有關事件之新聞報導後.此政府地證實位於沙田排頭村口.